所有地产人都有预料，前四月的数据不太好看。
根据克而瑞数据，1-4月百强房企销售总额同比下降50.2%，过千亿的只有3家，去年同期是9家。
五一期间，差不多也是这种销售状况。少数城市如成都苏州热度有所回升。
原因是多方面。政策方面，已经是年以来最友好的时期。举个例子。长沙日前发出通知，开展盘活存量房供作租赁住房试点。已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。——这实际上是变相的放宽限购，算得上是各地调整楼市政策尺度最大的了。
当前影响楼市的主要因素，恐怕是疫情散点多发叠加购房者信心不足。
奥密克戎变异毒株极为狡猾，南非和法国等国又发现两个新变异株BA.4和BA.5。这些都给防疫带来了严峻的挑战。而购房者信心与疫情波动相关。
我们坚信，伟大的中国人民一定能取得抗击新冠疫情的胜利。只是需要一点时间。
土地端，反映的是房企信心。近期的几个城市今年首批集中供地，如济南35宗地块流拍14宗，苏州、广州平稳，但深圳就比较火热。之前我们写过，从已供地的城市看，流拍较多，底价为主，溢价较少，拿地以国企为主。
我们说过，5月是市场筑底的时期。从疫情防控的角度看，这段相对淡静的时间，也可以称之为楼市的静默期。
无论你身处的是封控区、管控区、防范区，还是低风险区，如果是居家工作，就不能躺平，而是要继续工作，继续开会。
但总体而言，静默期还是给了我们更多一些整理、思考的空间，于行业、于企业、于个人。攸克君这两周居家工作，也有些思考。
1
过惯了好日子，也得学会过“难日子”。
过去30年，房地产是增长最快的几个行业之一。从增速和体量这两个指标看，尚无出其右者。直到年，选择了这个行业的，都是受益者。
无论是房企还是从业者个人，享受了最长的一段行业红利。攸克君手头没有详细资料，但凭印象，体量如此庞大的行业持续这么长的红利期，恐怕国际上也罕见。
年下半年以来，很多地产从业人员都说“难”，“很难”。
幸福都是比较出来的。说房地产现在是“难日子”，显然是与此前的“好日子”相比。就如同，今年GDP目标是5.5%，要是跟80年代动辄增长10%、90年代中后期至21世纪前10年动辄8%相比，是比较低，但我们现在的基数大了很多，且与欧美多数国家长期只有2%、3%相比，我们又算是很快的。
专家常常讲一个词，叫做穿越周期。但既然是市场规律下的周期，要穿越其实很难，甚至做不到；而是预判周期到来，尽可能适应，熨平周期波动给企业和个人带来的伤害。
老话说，顺势而为。该张的时候张，该收的时候收。节奏踩错了，甚至逆势而为，就得付出代价。伤口有多深，能否以及多久癒合，考验内在功力。
好日子没人不会过，那不叫本事；“难日子”捋顺巴了，过得有滋有味，那才是水平。
2
不要轻言离开，但要努力奋斗。
4月13日我们在《地产还值得做吗？》借黄奇帆教授的口说了，在可见的将来，不说远了，10年内吧，房地产还是一个10万亿级的行业。
你到哪里去找这样一个体量巨大且关系国计民生的行业？无论是房企还是个人，不要轻易说再见。
但有些事情，该修正的要修正。
此轮“受伤”比较重的房企，其实是战略失误。
年10月开启的这轮调控，不说所有人，可说是绝大部分房企，都以为跟以前的调控没太大区别；年下半年市场才真正步入调整，但房地产金融审慎管理制度的信号已经发出，被普遍忽视了；最不能原谅的错误是，年8月，作为房地产金融审慎管理制度核心之一的三条红线内容已经公布，年底有些高负债房企居然还大举投资，年底作为房地产金融审慎管理制度核心之一的贷款集中度管理内容也已公布，有些高杠杆房企在年初还到处举牌拿地！
这就是战略判断错误。
每一次危机的发生，都是战略失误所致。但只要不是万劫不复，还有机会。从去年11月起，有关部门就开始“纠偏”了。对于大多数陷入流动性危机的房企来说，在今年以来友好政策的支持下，大概率能求得生存，主要是断舍离，是切割，是瘦身的问题。
不过，战略错误，一生不能犯几次。即使是垂青你的上帝，也会被透支。
同样，对地产从业个人来说，也不宜仓促做决定。何况，现在要重新找到合适的工作也不容易。
如果继续在地产干，提醒几点：一是要更勤奋。年干的活，要比年多出30%。二是要主动到艰苦岗位、一线岗位去。三是要摆正心态，尤其是对外、对合作伙伴应舍弃所谓的甲方心态。地产的甲方心态害了很多年轻人，以为自己真的很行，孰不知离开甲方离开这个岗位谁也不认你。
还有一句话，可能对老板对普遍员工都适用：过去多年，很可能不是你有多英明、多聪明，而是这个行业托举着你。谦逊一点，没坏处。
3
解决了生存，还是要谈发展。
先讲一个小故事。
多年前，攸克君与一家港企内地掌门人有过一次长谈。那时还是房子像白菜一样抢的时期，攸克君问对方：你们为啥反应这么缓慢？为何港资房企集体缺席了内地的规模化浪潮？
回答大意是：凡是现在活下来的港资房企，都经历过生死。尤其是90年代前期的那一波楼市大跌。所以，港资房企对负债率都看得非常重，没有谁敢超过50%的。这就决定了我们不敢用杠杆，不敢追求规模化。风险偏好，决定了完全不同的路径。
所以，内地这些年的房地产调控，没听说哪家知名港资房企跌倒爬不起来了。人们看到李嘉诚的腾挪，一会儿说他跑了，一会儿说他回来了。其实都是他在较低风险偏好下的全球投资和资产配置。
内地房地产市场，当然不是咱们香港可比的。但有些市场规律还是可以借鉴。
前面讲了，除了极个别蒙眼狂奔的企业外，大多数出险房企，大概率可以生存下来。时间点就以年底为准吧。也就是说，如果到今年底你都没找到解决脱困办法，再挽留再不舍也没有意义了，“从此再见不由我”。
渡过危机，或者没有危机的房企，有先有后，总是要面临发展的大问题。最近跟几位业内朋友聊天，有以下共识：
一是规模越来越不重要了。年你说是保利第一还是碧桂园第一，都有可能，拿到名次的，当时会激动一下，过后就会回归到“日常工作”。没多少人在乎了。
哪个更重要？现金流、利润，至关重要；然后倒推，回款，销售，管理，哪个都不能是短板。至于投资，在集中供地的背景下，就是算账精细的问题。拿到一块好地就坐等升值分钱的时代过去了。
二是住宅开发仍是营收主要来源。10年内吧。还是那句话，人民群众对美好生活的向往，居住环境仍是最重要的。首先是刚需；解决了刚需（有没有）之后，是追求高品质，改善性住房；城市化没有完成之前，住宅需求不会止步。
但未来10年住宅建设一定进入新的阶段。过去讲了一千次，产品和服务，未来终于轮到这俩唱主角了。
三是多元化的营收越来越重要。住宅开发虽然仍是主要的营收来源，但利润率在下滑，占比在下降。几年前万科就讲，房地产利润率在向制造业靠拢，当时还遭到嘲笑。确实是说早了点，但趋势已隐然可见。净利润率10%以下，很快会到来。
攸克君认为，房地产发展新模式，就是要逐渐摆脱依赖住宅开发为绝对主要利润来源、营收趋于多元化的过程。但多元化，不是盲目地四处投资，粮油水足球什么的。可以试错，但发现苗头不对要赶紧止损。也不能贪多，一家房企，主营业务的“+”，除了住宅开发外，头部房企最多3项；其他房企不能超过2项。这是由资金、能力和管理半径决定的。
房地产的多元化，商业地产、物流地产、产业园、物业服务（含城市服务）、住房租赁，都有很大的相关性。看准一项，持续投入，5年甚至8年才能看出效果。龙湖的商业和服务，吴亚军坚持连续投资这么多年，才有今天百亿的收益。
到那时，我们会发现，房地产已经是个利润率相当普通的行业，虽然是比较重要的普通行业。